Tout d’abord sur la durée du bail qui ne doit pas dépasser UN AN. De plus le bien doit être loué meublé.

A la différence d’un bail classique, le contrat qui unit les parties ne relève pas des baux commerciaux mais de l’article 1708 du Code Civil.  L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, relatif à la sous-location professionnelle n’est pas applicable au présent bail dont l’activité relève des règles particulières du droit des baux (Code Civil/ Code du Commerce) et du contrat principal. L’article 1708 n’intervient que pour définir le bail dans son principe. Par opposition à un locataire classique le sous loueur professionnel a des obligations bien spécifiques liées à l’usage du bien qu’il va en faire. Le bail qu’il va signer avec le bailleur est différent d’un bail pour une location classique.

Absolument, car les fondements juridiques sont différents. A la différence de la location classique, l’article 1733 du Code Civil relatif à la présomption de responsabilité du locataire « » classique » en cas d’incendie n’est pas applicable à la sous-location professionnelle.

De même, les conventions signées entre assureurs pour gérer les sinistres dégâts des eaux dans les immeubles collectifs ne pas également pas applicables à la sous location professionnelle.

Lorsqu’un sous loueur professionnel décide de prendre un bien en location à l’année, moyennant un loyer mensuel, ce n’est pas pour l’habiter lui-même ni en faire sa résidence principale ou secondaire, ni le siège de sa société. Ce point est fondamentalement différent de la location classique car il s’agit ici d’un usage à des fins de location saisonnière, de courte durée et temporaire qui entrainent ce statut particulier. Il est conseillé d’insérer dans le bail une clause interdisant d’ailleurs l’usage du bien à d’autres fins que l’exploitation en location de courte durée.

Le sous loueur professionnel :

S’engage à souscrire une couverture professionnelle garantissant pendant les périodes d’occupation par des voyageurs et / ou en relation directe tels ménage et petite maintenance, les risques dont les voyageurs et occupants successifs seraient à l’origine. Cela inclut les risques locatifs envers le bailleur et voisins, ainsi que les biens et équipements mobiliers professionnels du bailleur en valeur de remplacement vétusté déduite. 

Cette assurance doit également intégrer sa responsabilité professionnelle en cas de dommages notamment corporels pouvant être causés aux voyageurs et aux tiers du fait de l’exploitation du bien. 

Il est conseillé également d’intégrer dans cette assurance les conséquences financières en cas ou le bien dégradé ne serait plus en état d’être loué temporairement, ce qui sécurise le bailleur pour le paiement de ses loyers.                                                               

Le bailleur :

S’engage à souscrire une assurance de type Propriétaire Non Occupant (P.N.O) qui garantit les dommages structurels pouvant atteindre le bien tel que la foudre, tempête, dégâts des eaux, incendie, catastrophes naturelles, terrorisme et autres dommages matériels indépendants de l’activité exercée. 

S’agissant d’une location saisonnière de courte durée et à usage temporaire, l’art 1733 du Code Civil relatif à la présomption de responsabilité du locataire « classique » en cas d’incendie n’est pas applicable. Il en est de même pour les conventions signées entre quant à la gestion des sinistres dégâts des eaux. La responsabilité du sous loueur professionnel s’exercera uniquement si ces dommages ont été occasionnés par les voyageurs ou occupants successifs et / ou prestataires (ménage, maintenance). Tous autres dommages restent du ressort de l’assurance Propriétaire Non Occupant du bailleur.

Il semble que ce sujet complexe semble méconnu des bailleurs et des sous loueur professionnels ?

Il y a un amalgame entre la location classique et sous location professionnelle et pourtant les différences juridiques sont bien réelles. Ces questions complexes nécessitent une bonne connaissance du droit applicable à ce statut dans la location de courte durée qui évolue sans cesse. Ce mode de fonctionnement fait naitre des nouveaux métiers pour des sociétés qui souhaitent faire leur place sur ce marché avec un minimum d’investissement.  Même les notaires et avocats ne sont pas toujours s au fait de ces particularités juridiques. Un gros travail pédagogique est nécessaire car malheureusement c’est lorsqu’un sinistre survient que ces questions seront mises sur la table.

Malheureusement la plupart des assureurs n’ont pas jugé utile de développer de l’expertise estimant ces métiers à risques mal maitrisés. Il en est de même pour les courtiers qui se font une concurrence acharnée pour garantir les risques d’annulation mais sont aux abonnés absents lorsqu’il s’agit d’assurances de Responsabilité Professionnelles liées à la location de courte durée et notamment la sous location professionnelle. A notre connaissance seul le groupe www.homeassur.fr propose des packages parfaitement adaptés.

Il existe de multiples modèles tous différents mais souvent très approximatifs sur les questions de responsabilités et assurances. Il convient d’être hyper vigilent et de s’assurer de la source de ces modèles.

Il est conseillé de faire valider ce sujet par de vrais experts spécialisés dans la location de courte durée. Voir modèle de bail www.homeassur.fr.