La sous location dite professionnelle - Différence avec la location classique

Les bailleurs tendent à privilégier le principe de la sous location dite professionnelle au détriment de la location classique mais par opposition à la location classique, la sous location professionnelle est assez mal encadrée juridiquement.

Le bailleur donne l'autorisation au sous loueur professionnel d'exploiter son bien en courte durée via les plateformes en y imposant souvent des restrictions telles :

• Interdiction pour le sous loueur d'occuper lui-même le bien durant les carences locatives,
• Interdiction d'y établir son siège, ses bureaux, un local de stockage ou de maintenance divers.

Le bien doit être dédié exclusivement à l'accueil de voyageurs pour des courts séjours.

Les avantages d'un tel système pour les parties sont multiples :

1 - Pour le bailleur :

• Une durée de bail réduite à UN AN maximum au lieu de 3 ANS minimum,
• Un risque de loyer impayé plus faible, le sous loueur étant le plus souvent une société solvable,
• Une diminution des risques d'occupation illégale, le bien étant le plus souvent occupé avec une surveillance active,
• Le statut des voyageurs qui ne sont pas considérés comme résidents permanents.

2 - Pour le sous loueur professionnel :

• Exercer une activité immobilière sans investir dans l'achat du bien et engranger à moindre frais des recettes significatives.

A la différence d'un bail locatif, le bail doit préciser :

• L'autorisation faite par le bailleur au sous loueur professionnel d'exploiter son bien en mode courte durée,
• La compatibilité d'exploitation en mode courte durée avec les règles municipales quand elles existent telles certaines grandes villes telles Paris, Lyon, Bordeaux, Nice…,
• Le fait que le bien est loué meublé,
• La durée du bail qui ne doit pas excéder 12 mois,
• Les conditions spécifiques en matière de Responsabilités et Assurance entre le bailleur, le sous loueur professionnel et les voyageurs.

Plusieurs types de baux sont possibles :

• Un bail commercial régi par le code du commerce
• Un bail civil avec un droit d'exploitation en sous location
• Un bail d'habitation avec autorisation de sous location (loi du 6 juillet 1989)

Les aspects fiscaux et l'absence d'encadrement juridique nécessitent une réflexion approfondie quant aux bail le mieux adapté. Un bail civil ou un bail d'habitation seront très flexibles avec des durées et conditions négociables mais n'offrent pas de base juridique stable en cas de conflit. Le bail commercial permet de structurer un contrat de manière plus claire juridiquement. Au lieu d'une simple sous location informelle, il est possible d'utiliser des contrats hybrides ou structures reconnues par le droit fondés sur le Code de Commerce.

Un autre sujet très important est celui des responsabilités et assurances.
Les assureurs spécialisés dans les assurances locatives sont très attentifs à ce sujet.

Les articles 1732 & 1733 du Code Civil relatif aux responsabilités d'un locataire classique doivent être adaptés à la sous location professionnelle et nécessitent que soient précisées les obligations des parties.

De même dans la location « classique » les dégâts des eaux, fréquents dans les copropriétés font l'objet de conventions entre assureurs, imposant au locataire de gérer les sinistres avec sa propre assurance alors qu'en droit commun ils relèvent de l'assurance PNO du bailleur, avec le plus souvent un abandon de recours envers l'assureur du propriétaire. Ces particularités ne sont pas opposables à la sous location professionnelle d'où la nécessité de préciser les obligations.

Ces particularités doivent être consignées dans le bail comme suit :

Article XXX – Responsabilités et Assurances

1. Répartition des responsabilités

Le sous-loueur professionnel est responsable des dommages causés :

• Par lui-même, ses préposés ou toute personne dont il répond,
• Par les occupants qu'il héberge dans le cadre de son activité,
• Dans le cadre de l'exploitation du bien, notamment en cas de défaut d'entretien courant, de surveillance ou d'utilisation non conforme.

Le bailleur demeure responsable des dommages résultants :

• De la vétusté,
• D'un défaut structurel du bien, d'un vice de construction ou d'un manquement à ses obligations relatives au clos et couvert, aux éléments d'équipement indissociables, ainsi qu'à la sécurité des installations (notamment gros œuvre, escaliers, planchers, balcons, réseaux électriques et de plomberie),
• Plus généralement, de tout dommage étranger à l'exploitation du bien par le sous-loueur professionnel.

En conséquence, la responsabilité du sous-loueur professionnel ne pourra être engagée que pour les dommages qui lui sont imputables, à lui-même, aux personnes dont il répond ou aux occupants qu'il héberge, à l'exclusion des dommages relevant de la vétusté ou de défauts structurels imputables au bailleur.

2. Assurances

Chaque partie s'engage à souscrire et maintenir en vigueur, pendant toute la durée du bail, les assurances suivantes :

a) Le bailleur :

• Une assurance propriétaire non occupant (PNO) garantissant sa responsabilité civile en qualité de propriétaire ainsi que les dommages affectant le bien.

b) Le sous-loueur professionnel :

• Une assurance responsabilité civile professionnelle couvrant les conséquences pécuniaires de sa responsabilité en raison de son activité,
• Une assurance pour le compte garantissant les dommages matériels pouvant être causés au bien par les voyageurs qu'ils aient ou non une assurance villégiature, incluse avec leur CB voire dans une assurance annulation.

Cette assurance de Responsabilité Civile Professionnelle s'exercera également pour le compte du bailleur au cas où sa responsabilité serait recherchée suite à un dommage corporel atteignant un voyageur et dont l'origine serait un défaut structurel du bien, un vice de construction ou d'un manquement à ses obligations relatives au clos et couvert, aux éléments d'équipement indissociables, ainsi qu'à la sécurité des installations (notamment gros œuvre, escaliers, planchers, balcons, réseaux électriques et de plomberie).

3. Justificatifs

Le sous-loueur professionnel et le bailleur fourniront lors de la signature du bail puis à chaque renouvellement ou à première demande, une attestation d'assurance en cours de validité justifiant des garanties prévues au présent article.

Ces dispositions sont importantes pour éviter tous litiges en cas de sinistres.
Il faut tenir compte que la plupart des assureurs non spécialisés dans la location de courte durée connaissent mal le statut lié à la sous location dite professionnelle à cause des subtilités juridiques. Ainsi, ils tendent à faire l'amalgame entre la location classique et la sous location professionnelle en appliquant à la sous location professionnelle les règles identiques de gestion.

Exemple de bail avec autorisation de sous location professionnelle