La sous location dite professionnelle - Différence avec la location classique

Les bailleurs tendent à privilégier le principe de la sous location dite professionnelle au détriment de la location classique. Par opposition à la location classique, la sous location professionnelle est assez mal encadrée juridiquement.

Le bailleur donne l’autorisation écrite au sous loueur professionnel d’exploiter son bien en courte durée via les plateformes (Airbnb, booking…). Il y impose des restrictions telles que l’interdiction pour le sous loueur d’occuper lui-même le bien durant les périodes de carence locatives, voire d’y établir son siège, ses bureaux, un local de stockage ou de maintenance divers. Le bien doit être dédié exclusivement à l’accueil de voyageurs pour des courts séjours.

Les avantages pour le bailleur sont multiples :

• Un loyer supérieur à ce qu’il serait avec un bail locatif
• Une durée de bail réduite à UN AN maximum reconductible au lieu de 3 ANS minimum
• Un risque de loyer impayé plus faible, le sous loueur étant le plus souvent une société solvable
• Une diminution des risques d’occupation illégale, le bien étant le plus souvent occupé avec une surveillance active. De surcroit les voyageurs ne sont pas considérés comme résidents permanents.

Quant au sous loueur professionnel, il exerce une activité immobilière sans investir dans l’achat du bien et ensuite engranger à moindre frais des recettes significatives.

Indépendamment des clauses classiques d’un bail locatif, le bail doit préciser :

• L’autorisation faite par le bailleur au sous loueur professionnel d’exploiter son bien en mode courte durée.
• La compatibilité du bien en exploitation en mode courte durée avec les règles municipales quand elles existent telles certaines grandes villes telles Paris, Lyon, Bordeaux, Nice…
• La durée qui ne doit pas excéder 12 mois
• Les conditions en matière d’assurance entre le bailleur et le sous loueur professionnel

Plusieurs types de baux sont possibles :

• Un bail commercial régi par le code du commerce
• Un bail civil avec un droit d’exploitation en sous location
• Un bail d’habitation avec autorisation de sous location (loi du 6 juillet 1989)

L’absence d’encadrement juridique nécessite une réflexion approfondie sur les choix les mieux adaptés aux situations. Un bail civil ou un bail d’habitation seront très flexibles avec des durées et conditions négociables mais n’offrent pas de base juridique stable en cas de conflit. Le bail commercial offre l’avantage de structurer un contrat de manière plus claire juridiquement. Au lieu d’une simple sous location informelle, on utilise des contrats hybrides ou structures reconnues par le droit fondés sur le Code de Commerce.

Un autre sujet et non des moindres concerne les responsabilités et assurances en cas de dommages.

Les assureurs spécialisés dans les assurances locatives sont très attentifs à cette question, l’art 1733 du Code Civil relatif à la présomption de Responsabilité du locataire en cas d’incendie ne s’appliquant pas au sous loueur professionnel.

De même les dégâts des eaux, fréquents dans les copropriétés font l’objet de conventions de gestion entre assureurs imposant aux locataires classiques de gérer les sinistres à la place du propriétaire et fonctionnent ensuite sous forme d’abandon de recours réciproques envers l’assurance du propriétaire. Les conventions entre assureurs ne sont pas opposables aux sous loueurs professionnels. Il est important que le propriétaire conserve son assurance dite Propriétaire Non Occupant (P.N.O) qui va le garantir pour les dommages structurels au bien (tempête, catastrophes Naturelles, Foudre...) ainsi que tous autres dommages qui ne sont inhérents à l’exploitation locative du sous loueur.

Ces particularités doivent être consignées dans le bail comme suit :

Art xxx : Responsabilités & Assurances :

• Le bailleur conserve son assurance Propriétaire Non Occupant (P.N.O) qui interviendra pour les dommages structurels au bien y compris pour tous les autres dommages qui peuvent survenir au bien et qui ne sont pas inhérents à l’activé du sous loueur professionnel
• Le bailleur impose au sous loueur professionnel, la souscription d’une assurance dite de responsabilité Professionnelle qui protégera le bien pour les dommages dont l’activité locative est la cause et fournira une attestation d’assurance. Cette assurance professionnelle garantira bien entendu les dommages pouvant être causés au bien par les voyageurs mais également les dommages notamment corporels que le bien peut causer aux voyageurs.

Ces dispositions sont importantes pour éviter tous litiges en cas de sinistres.

Il faut tenir compte que la plupart des assureurs non spécialisés dans la location de courte durée connaissent mal le statut lié à la sous location dite professionnelle à cause des subtilités juridiques. Ainsi, ils tendent à faire l’amalgame entre la location classique et la sous location professionnelle en appliquant à la sous location professionnelle les règles identiques de gestion.